Де узяти гроші власникові нерухомості ?

Хоча для більшості людей головне питання в кризу — де узяти гроші, окремих щасливчиків як і раніше хвилює, куди їх вкласти. У сегменті комерційної нерухомості давно існує схема, що дозволяє вирішити обидва питання, проте бізнесмени поки не поспішають нею користуватися. Мова йде про операціях sale-lease-back.

Варіації на тему

Суть така. Якщо власник офісу або магазина потребує оборотних коштів, але не хоче розлучатися з приміщенням, він може продати його інвесторові і одночасно укласти довгостроковий договір оренди. У даної схеми є безліч модифікацій, що дозволяють учасникам ринку максимально реалізувати свої інтереси. Наприклад, в договір можна додати ще один пункт: після закінчення терміну оренди продавець зобов'язаний викупити об'єкт за фіксованою або ринковою ціною. Або не зобов'язаний, але має переважне має рацію.

Російське законодавство такі операції вирішує і навіть заохочує: поворотний лізинг (як і звичайний) дозволяє оптимізувати оподаткування. Лізингові платежі відносяться на собівартість продукції, що зменшує податок на прибуток, плюс йдуть пільги по ПДВ і прискорена амортизація майна, завдяки чому податок на майно скорочується в три рази швидше. Правда, фіскальні орани ретельно перевіряють подібні операції і можуть визнати їх економічно необгрунтованими (що проводяться з метою ухилення від податків). Тоді лізинговій компанії відмовляють у відшкодуванні ПДВ або донараховують додаткові податкові платежі (що лягає зайвим тягарем на клієнта – лізінгополучателя). Ще один плюс договорів sale-lease-back всіх модифікацій – гарантія від рейдерських захоплень. Об'єкт тимчасово переходить у власність крупного інвестора, що забезпечує його недоторканність і перешкоджає недружньому поглинанню.

Сам собі орендодавець

Єдине законодавче обмеження для sale-lease-back – заборона на лізинг землі. В той же час покупець будівлі зобов'язаний також придбати або орендувати ділянку під ним. Тому зазвичай лізингова компанія або купує землю і здає її в звичайну оренду, або орендує і здає в суборенду. В результаті цієї хитрої комбінації власник ділянки виявляється одночасно його орендарем.

Оформлення операції — процедура довга і трудозатратная. Необхідна державна реєстрація відразу декількох договорів, реєстрація кожного переходу прав власності. У процесі може виникнути ситуація, коли дані офіційних документів протіворечат реальності, що веде до бюрократичної тяганини. Тому за sale-lease-back беруться тільки крупні компанії, що мають штат юристів і консультантів, причому вартість об'єкту має бути не менше $500 тис. — Тоді витрати окупаються потенційною економією. Якщо ж потрібна відносно невелика сума, простіше узяти кредит. Правда, це вимагає витрат: страховка, комісія банку, високі відсотки. До того ж в кризу умови посилилися, ставки виросли. У такій ситуації "поворотна" операція є доступною альтернативою. "Економія при sale-lease-back в порівнянні з кредитом може досягти 20% від вартості об'єкту, - вважає Костянтин Ковальов, партнер Blackwood, що управляє. – Проте криза не стала стимулом для розвитку цього формату, на відміну від США і Европи, де його популярність виросла".

В чужому монастирі

За даними Praedium ONCOR International, в Европе в 2008 році продажу об'єктів з подальшою орендою склали більше 20% в структурі інвестиційних операцій. А ось у нас ця схема приживається насилу. Серед причин низької популярності sale-lease-back експерти називають молодість вітчизняного ринку комерційної нерухомості, інертність його учасників, недолік інвестиційних привабливих об'єктів, а також непрозорість сегменту, що веде до серйозних юридичних ризиків. Необхідно врахувати і загальну закритість інформації, особливо у сфері лізингу. Компанії прагнуть не афішувати операції по поворотному лізингу, побоюючись претензій з боку податкових органів. Проте головна причина – бурхливе до недавнього часу зростання цін на комерційні приміщення. До кризи покупців на офіси і магазини завжди було більше, ніж продавців, тому господарі з великим небажанням розлучалися зі своїми квадратними метрами. Поворотний продаж був просто безумством, оскільки ціна об'єкту за рік могла вирости удвічі. Та і оренда дорожчала дуже швидко, так що бути власником було значно вигідніше, ніж наймачем.

Повільні зміни

Криза кардинально змінила ситуацію. Сьогодні камінь спотикання не відсутність продавців, а брак крупних інвесторів, готових вкладатися в нерухомість. Річ у тому, що схема sale-lease-back більше підходить для консерваторів, яких влаштує невеликий, але гарантований дохід на тривалий термін. Російські підприємці, звиклі до фінансової нестабільності, віддають перевагу ризикованішим і короткостроковим, але при цьому більш прибуткові вкладення. "З початку 2000-х, коли на російський ринок почали приходити західні інвестиційні фонди, схема sale-lease-back почала працювати і у нас, — розповідає директор "МИЭЛЬ-коммерческая нерухомість" Юрій Тараненко. — По суті, інвестор купує безризиковий об'єкт, вже зданий в експлуатацію, і отримує "готового" орендаря, який приносить стабільний, хоча і невисокий дохід (10-12% річних). При цьому не потрібно знатися на тонкощах законодавства, долати адміністративні бар'єри, нести інші ризики. У нашої компанії таких операцій поки не було, та і на ринку їх небагато. Але перспективи у формату є. Думаю, з поверненням до Росії західних інвесторів повернуться і операції sale-lease-back".

Хід конем

Підведемо підсумки. Sale-lease-back для власника — це відмінна можливість:

1 Отримати оборотні кошти, коли інші джерела фінансування вже вичерпані.

2 Зберегти за собою приміщення на довгий термін по невисокій фіксованій орендній ставці (зазвичай нижче ринковою).

3 Захистити своє майно від рейдерських атак.

4 Не переплачувати за банківський кредит і понизити податкові витрати.

5 Знов стати власником приміщення через певний термін.

Ну а інвесторові це дозволяє:

1 Придбати об'єкт нерухомості за ціною нижче ринковою (зазвичай на 15-20%).

2 Отримувати стабільний гарантований дохід протягом довгого терміну.

3 Вкласти свої засоби з мінімальним ризиком.

Найчастіше міняють власність на оренду іноземні компанії. Так, Coalco продала (і одночасно зняла) будівлю на вул. Лісовий в Москві, а Samsung – офісний особняк в Гнездниковськом пер. Але і вітчизняні підприємці деколи здійснюють "хід конем". Так, в 2004 році ВАТ "Сьомий континент" реалізувало що належать йому 4 тис. Кв. М в ТЦ "Атріум", уклавши з новим власником угоду про довгострокову оренду 3 тис. Кв. М з них. У 2008-му мережа "Копійка" продала 19 універсамів в Москві, Московській, Калузькій і Тульській областях (приблизно 20 тис. Кв. М) пайовому фонду "Уралсиб-аренда" за 1,5 млрд крб. Перша операція sale-lease-back на ринку готельної нерухомості зафіксована в 2006 році — Heliopark Group за $20 млн поступилася готелем Нeliopark Country фонду нерухомості London Regional Properties. Є прецеденти і в складському сегменті. Так, фонд AIG European Real Estate придбав по sale-lease-back комплекс FM Logistic в Химках загальною площею 65 тис. Кв. м.

Нерухомість

Похожие записи