Ринок комерційної нерухомості: тенденції і прогнози

Про те, як розвивався ринок комерційної

нерухомості в 2008 році, а також про прогнози цін на 2009 рік в цьому сегменті

розповідають експерти ринку.

Денис Колокольников, генеральний директор консалтингової компанії RRG:

- Сьогодні варто відзначити серйозний розвиток ринку: навіть при стагнації,

восени, що почалася, зростання цін на комерційну

нерухомість за рік склав близько 45%. Значущим на ринку став розвиток

торгового сегменту: сучасні торгові площі

почали з'являтися не тільки в столицях і городах-мілліонниках, але і практично

у всіх полумілліонниках і в менш крупних містах. Активно розвивався

готельний сегмент і формат багатофункціональних комплексів.

Менше всього від кризи постраждає сегмент стріт-рітейла і приміщень

вільного призначення, які часто бувають придатні до використання як

об'єктів стріт-рітейла. Основна причина - невелика площа, яка у свою чергу

визначає невисоку загальну вартість об'єктів. І проте в цьому секторі

можлива корекція цін вниз на 20-30%.

Також несильно подешевшають офісні приміщення

низького класу, які матимуть попит через своїх невисоких

орендних ставок. Так, в офісах класу З і нижче корекція цін можлива в

межах тих же 20-30%.

А ось офіси класу В чекає істотніше падіння попиту. Частина

орендарів можуть піти в тих, що подешевшали бізнес центри

класу А, ставки для яких стануть сопоставіми з локризовими В, останні - в

дешевший сегмент С. Таким образом, корекція в офісах класу В може

скласти 30-40%, рівень вакантних площ досягне 15-20%.

Що стосується торгових і складських площ

- багато що залежить від успішності проекту. ТЦ і логістичні об'єкти в хороших

місцях і з грамотною концепцією як і раніше матимуть попит

орендарів. А ось у менш вдалих проектів виникнуть істотні проблеми з

заповнюваною, які спричинять таке ж значне скорочення

орендних ставок: на складські комплекси - до 10-15%, на торгових - до 20-30%.

Безумовно, для надуспішних проектів зниження буде мінімальним, а неуспіхи

можуть і повністю втратити орендарів.

Костянтин Ковальов, партнер компанії Blackwood, що управляє:

- Протягом першого півріччя 2008 року ринок продовжував активно розвиватися

- зростав попит на об'єкти офісної нерухомості

з боку західних інвестиційних фондів, які привертають інвестиції

переважно в готові об'єкти.

Значущою тенденцією року, що йде, стало значне збільшення

, що орендувалася

площі. Одним з домінуючих напрямів розвитку в 2008 році стало

укрупнення проектів: із заявлених проектів більше 50% володіють площею зверху

200 тис. Кв. М. Продолжалась активна реорганізація промислових зон (тенденція

деіндустріалізація). Що почався осінню 2008 року фінансова криза досить

швидко вніс серйозні корективи до трендів руху ринку

комерційної нерухомості, і за пару місяців він з активно зростаючого

перетворився на той, що завмирає, намітилися тенденції до падіння: згортаються багато

паперові проекти і заморожуються ті, що будуються, скорочується число операцій у всіх

сегментах, знижується рівень платоспроможного попиту, а услід за ним

складаються тенденції до зменшення цінових показників ринку у всіх

сегментах.

Вже сьогодні зрозуміло, що ринок комерційної

нерухомості чекають неминучі коректування: протягом 2009 року можна

чекати зниження ставок оренди від 15 50% по різних класах і сегментах.

Ймовірно, сильніше постраждають найбільш дорогі сегменти, а найстійкішим до

кризі опиниться так званий середній клас - офіси класу В, а також

торгові мережі формату "дисконт".

Попит істотно скоротиться, але ринок не замре - зараз наступає час

орендарів, коли вперше за довгі роки з'явиться адекватний об'єм вакантного

пропозиції, а власники об'єктів стануть, нарешті, лояльніші до

орендарям і покупцям, запропонувавши всілякі знижки і додаткові

бонуси.

Євгеній Гріханов, генеральний директор компанії IQ

, що управляє

Property Management:

- Ринок комерційної нерухомості протягом

останніх років почав переходити з початкової стадії в стадію становлення, що

охарактеризувалося серйознішим підходом до якості і призначення об'єктів.

Якісний аналіз ринку виявив дефіцит висококласних площ у всіх

сегментах - офісною, торговою, логістичною, виставковою, готельною

нерухомості - по всій Росії. Широкого поширення набув формат

багатофункціональних комплексів. У 2009 році на десятки відсотків понизити

орендні ставки доведеться тим власникам, які позиціонували свої об'єкти

як проекти високого класу (А і В), коли в реальності вони не відповідали

цьому рівню. Якщо на додаток до цього проект містив додаткові ризики, в

частковості пов'язані з місцерозташуванням, то висока вірогідність виставляння його

на продаж.

Такі прогнози засновані на усвідомленні того, що кризу розкрили ряд проблем в

всіх сферах економіки. У нерухомості це відсутність єдиних стандартів в

класифікації об'єктів і відповідних класності параметрах об'єктів.

Треба сказати, що в 2008 році ринок нерухомості перейшов певну межу

зрілості і закривати очі на очевидні факти ставало все важчим. Вважаю,

що криза сприятиме формуванню цивілізованого ринку комерційної

нерухомості в Росії, що, безумовно, позитивно позначиться в майбутньому на

комерційних показниках проектів.

Андрій Бушин, генеральний директор "МИЭЛЬ-коммерческая

нерухомість":

- В першому півріччі 2008 року ми спостерігали упевнене зростання ринку комерційної нерухомості. Потім ряд

подій необхідно спричинив стадію стагнації, а потім різкий спад

основних показників. Такими образом, можна зробити вивід про те, що труднощі

на фінансовому ринку негативно відбилися на розвитку сегменту комерційної нерухомості

в цілому. Поки ми не можемо з точністю прогнозувати, коли саме ситуація

зміниться в кращу сторону. Проте серед позитивних моментів варто відзначити

те, що сьогодні зважаючи на ряд причин існує відкладений попит, завдяки

якому ринок може згодом вийти приблизно науровень локризового

періоду.

Зараз ринок комерційної нерухомості

перейшов в стадію корекції. Міняються основні показники - структура і величина

попиту і пропозиції, ціни і орендні ставки, - а також "пул"

основних гравців.

Якщо ж говорити загалом, то основна маса орендодавців вже понизила

орендні ставки приблизно на 10-20% від значень локризового періоду.

В умовах компанії, що склалися, прагнуть оптимізувати власні витрати.

А це у свою чергу веде до того, що орендарі зменшуватимуть займані

площі унаслідок скорочення штату, крім того, зниження витрат може

відбуватися і шляхом зміни якості офісу.

Варто відзначити, що точного прогнозу щодо розвитку подій на ринку,

подаруй, поки немає. По найоптимістичніших прогнозах, ситуація може налагодитися

лише до весни 2009 року.

агентства нерухомості Новосибірськ, оренда Новосибірськ, оренда офісу Новосибірськ, комерційна нерухомість Новосибірськ, офіс Новосибірськ

Похожие записи