Ризики орендаря комерційної нерухомості

Будь-яка операція з комерційною нерухомістю для орендаря зв'язана з великими ризиками, щоб мінімізувати їх необхідний провести правову експертизу документів по даному об'єкту комерційної нерухомості (об'єкт нерухомості може не належати на правах власності орендареві). Як правило, комплексна правова експертиза документів для оформлення договору оренди проходить декількома етапами. 1. Перевірка законності прав власності на даний об'єкт нерухомості. 2. Перевірка правомочності представника (у випадку якщо продавець діє через представника, потрібно переконатися в належному оформленні довіреності). 3. Перевірка дотримання має рацію і законних інтересів третіх осіб (об'єкт може бути обтяжений або вже зданий в оренду). 4. Перевірка права продавця на об'єкт нерухомості (на підставі яких документів орендодавець володіє, користується і розпоряджається об'єктом нерухомості, в якому порядку і яким способом їм було придбано право на даний об'єкт). 5. Перевірка повноважень продавця: необхідно ознайомитися із засновницькими документами свого контрагента, щоб визначити який орган юридичної особи повинен ухвалювати рішення про висновок операції. (Наприклад, якщо контрагентом виступає акціонерне суспільство, а сума операції складає 25-50% балансовій вартості активів цього суспільства, то відповідно до пункту 2 статті 79 Федерального закону "о акціонерних суспільствах" рішення про схвалення крупної операції ухвалює рада директорів). У разі невідповідності порядку підписання операції, дана операція може бути аннулірована.6. Перевірка дійсності документів (необхідних для здійснення операції) .7. Експертиза заперечності операції і розробка комплексу антиризикових заходів; 8. Дача фахівцем конкретних рекомендацій щодо рисок пов'язаних з даним об'єктом нерухомості; 9. Ухвалення рішення за наслідками проведення правової експертизи. Після проведення юридичної експертизи, необхідно оформити попередній договір між сторонами, де будуть узгоджені умови про ціну і форму розрахунків, термінах ув'язнення операції і так далі Схема з використанням попереднього договору створює додаткові ризики для орендаря, якщо в проекті попереднього договору особливу увагу приділити умовам, що гарантують повернення орендареві сум, сплачених в рахунок висновку в майбутньому договору оренди, то ризики можна звести до мінімуму. Договір оренди нежитлового приміщення повинен указувати яке конкретне приміщення передається в оренду (пункт 3 статті 607 Цивільного кодексу), за відсутності даної вказівки договір вважатиметься не увязненим, що звільнить орендодавця від яких-небудь зобов'язань по укладенню основного договору і передачі приміщення орендареві. Складання договору у вигляді окремого документа і додатків до нього є просто прийомом оформлення документа, а статус додатків до договору не нижче за умови викладених в самому договорі, тому варто уважним чином вивчити додатки. Поширеною помилкою багатьох орендарів є затвердження передавального акту, який не містить переліку недоліків передаваного приміщення, - може спричинити обов'язок усунути їх за свій рахунок. З написаного вище виходить, юридичний супровід операції необхідно доручати юристам, що досконально знають всі особливості законодавства, беруть до уваги навіть незначні деталі, які згодом можуть зробити вплив на здійснення операції.

По матеріалах оренда комерційної нерухомості Сфера

Похожие записи